房地產投資信託基金的營運新趨勢 – 領展3.0
- 3 月 31, 2023
【房地產投資信託基金的營運新趨勢 – 領展3.0】
房地產投資信託基金的營運模式需要跳出傳統框架，採用多元化資產類別、資本夥伴、合資形式等方法。這種變革是因應現有市場需求而來的，並且需要更加靈活和創新的方式來管理和運營基金。
域塔物流科技集團主席兼董事總經理陳建中對於領展行政總裁王國龍最近發表的「領展3.0」之營運模式，給予了詳盡的解說。
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1. 投資組合將分散投資多種資產類別（Multiple Asset Classes），特別是社區商業零售及物流板塊（Non-discretionary Retail & Logistics）
2. 夥拍「志同道合」的資本夥伴（Capital Partners）共同投資於「現有資產」及尋找「新投資機會」
3. 合作方式包括以合資（Joint Venture）形式合作，將現有資產的部份權益出售（Partial Disposal of Assets）予資本夥伴
4. 對於新的項目投資機會，夥拍更多的資本夥伴能減低資本壓力，同時能夠投資更多不同類型的資產
5. 領展的最終目標是替資本夥伴管理資產，從而收取管理費，在增加資產管理規模（AUM）的同時能夠帶來新的收入來源
6. 有意投資擁有資產管理團隊的私人或上市平台，共同管理資產並受益於對方的專業知識，進一步強化其資產管理實力（特別在於不同資產種類的資產管理能力），領展相信投資團隊比建立團隊更快捷
7. 利用強化了的資產管理能力，創立新的私募基金，向資本夥伴（這裏的資本夥伴指Limited Partners – LP）募集資金共同投資，使其投資範圍（風險承受能力）更廣，跳出REIT制度上對參與發展比例的限制。現時正和家族辦公室、保險企業、養老基金及主權基金進行洽談
8. 以上進一步完善「資本產業鏈」，以私募基金作為前鋒發展資產，在發展資產的過程中尋找資本夥伴將現有資產部份退出（資產資本化），同時向新參與的資本夥伴收取管理費。最後在資產成熟收租的階段退出予REITs （包括領展自己）或其他Core Funds，從而獲取最大的資本化利益
總結：
領展跟其他傳統「外部資產管理」的REITs不一樣，結構上擁有資產管理作為收入來源的基因。精通資本操作的領展在「花無百日紅」的定律下正在進行模式轉型，利用多年來建立的資產管理track record證明自己的能力並作為進攻手段，開始進入「全資產管理進攻模式」的操作部署 — 槓桿別人的資產管理能力，再槓桿別人的資本。領展將會成為不只是房托基金的房托基金，成為最具進攻能力的REIT。
